Hur renoverar man hållbart?

Alla fastigheter behöver förr eller senare genomgå en renovering. Det finns en gräns för den tekniska livslängden hos bland annat våtrum, VVS och ventilation. I Sverige har vi idag ett stort antal fastigheter från rekordåren och miljonprogrammen med kraftigt eftersatt underhåll, men vi har även äldre fastigheter som ännu inte renoverats. En omfattande renovering är kostsam så det gäller att ha koll på allt som behöver åtgärdas och vilken standard som ska uppfyllas. En noggrann förstudie av fastighetens behov säkerställer rätt insatser och är en förutsättning för kostnadseffektiva renoveringar.

Miljömässig och social hållbarhet
Vad är det då som är viktigt ur ett hållbarhetsperspektiv? Självfallet är energieffektiviteten central: ventilation, isolering, fasader, dörrar och fönster är några områden vars förbättringspotential måste undersökas. Dessutom kan det vara relevant att överväga alternativa energikällor såsom solpaneler, både för att minska energikostnaden och för fastighetens totala miljöprofil.

En annan aspekt av hållbarhet är det sociala perspektivet. Utformningen av gemensamma ytor såsom innergårdar, grönområden, trapphus och tvättstugor ska vara socialt inkluderande och kännas trygga. Det är ofta vid större renoveringar man har möjligheten att göra dessa förändringar, så det gäller att ta chansen.

Skapa bestående värden
Som fastighetsutvecklare måste jag väga de olika hållbarhetsaspekterna mot varandra, och även tänka på totalkostnaden. Det går självfallet att ha höga ambitioner med en fastighet, men i slutänden måste kalkylen gå ihop. De investeringar som görs måste tillföra fastigheten ett bestående värde, utan att hyrorna blir för höga. Ibland är detta en svår balansgång, men det är också en av de utmaningar som gör mitt arbete så stimulerande.

/Marcus Hamberg

Mina tankar kring investeringar i fastighetsbranschen

Fastighetsbranschen är en spännande bransch som bjuder på många intressanta investeringsmöjligheter. Har du ett intresse av branschen och vill veta mer? Då kan dagens blogginlägg vara något för dig.

Det finns två intressanta investeringsformer som jag vill lyfta fram; fastighetsförvaltning och fastighetsutveckling. Det förstnämnda ger en lägre avkastning och kräver ett långsiktigt engagemang. Som förvaltare tar man hand om såväl hyresgäster som fastigheten under lång tid.

Inom fastighetsutveckling, som jag arbetar med inom RW Capital, gäller däremot andra spelregler. Här kan du räkna med att ditt projekt ger avkastning redan inom ett par år. Inom RW Capital förvärvar vi en fastighet samt renoverar och lägger ut till försäljning inom en tidsperiod på cirka tre år. Personligen tycker jag att denna investeringsform är riktigt spännande. Man får se hyresfastigheter med bristande underhåll förädlas till attraktiva bostadsrätter med goda driftsnetton och låga förvaltningskostnader. Lägenheterna blir också trevliga hem anpassade till dagens höga standard.

Titta gärna närmare på några av våra projekt: Aftonen, Almen och Drömmen.

/Marcus Hamberg

Trend: Bostadsbristen gör att svarta kontrakt blomstrar

Jag har tidigare skrivit om bostadsbristen i Sverige, framförallt i Malmö där merparten av mina projekt är belägna. I dagsläget återspeglar inte bostadsbyggandet i Malmö den växande befolkningen och efterfrågan på bostäder är därför stor. På grund av detta har man börjat se liknande tendenser i Malmö som man tidigare konstaterat i Stockholm, nämligen att svarta kontrakt på lägenheter blir allt vanligare.

Sydsvenskan publicerade en artikel i början av november som berör just svarthandel med lägenheter. Som underlag för artikeln har olika personer intervjuats som vittnar om flera fall där personer blivit erbjudna svarta kontrakt både för hyresrätter och för bostadsrätter. I artikeln uttalar sig även Gunnar Blomé, nationalekonom på Malmö högskola, som forskat om svarthandel på bostadsmarknaden i flera år. Han har stött på fastighetsägare som inte känner till vilka som bor i lägenheterna som förvaltas. Även om man tycker sig se tendenser till ökad svarthandel är det svårt att kartlägga just vilken spridning dessa svarta kontrakt fått i Malmö.

Personligen tror jag att svaret på varför svarthandel av lägenhetskontrakt finns är enkelt. Den rådande hyresnivån som är resultatet av en reglerad marknad har lett till att efterfrågan på hyreskontrakt överstiger utbudet. På en oreglerad marknad skulle prisnivån eller hyran ha anpassats tills balans råder mellan utbud och efterfrågan. En reglerad marknad med ett fast pris skapar en stor efterfrågan som inte går att möta, vilket är en grogrund för svarthandel och oseriösa mellanhänder. Det ska noteras att problem med svarthandel endast avser äldre fastigheter med låga hyror och inte i nyproduktion där hyresnivån är hög och nog i linje med vad som skulle kunna kallas en marknadshyra. Jag anser att det enda sättet att lösa problemet är att över tid fasa ut den rådande hyresregleringen.

Här kan du läsa mer om ämnet.

/Marcus Hamberg

Fem handfasta tips: Vad ska man tänka på inför en investering i fastigheter?

Fastighetsbranschen är komplex och det finns många investeringsmöjligheter. Är du intresserad av att investera i fastigheter? Här kommer några tips som kan hjälpa dig på vägen:

  • Planering är A och O. Bestäm dig för vilken affärsidé du ska satsa på, är det kommersiella fastigheter eller bostadsfastigheter du är intresserad av? Väljer du det sistnämnda tillkommer frågan om hyresrätter eller bostadsrätter.
  • Ha en tydlig strategi. Vill du bli en fastighetsutvecklare som säljer av objekten eller en förvaltare som sköter fastigheten under en lång tid framöver? Som fastighetsutvecklare kan du räkna med att hämta hem din investering i ett tidigare skede.
  • Ta reda på vad som tilltalar den tilltänkta målgruppen. Undersök demografin grundligt innan projektet inleds. För vårt nya projekt ”Aftonen” har vi exempelvis fokuserat på unga bostadsköpare som önskar bo i ett kulturkvarter.
  • Se till att ha full koll på finansieringen. Denna punkt kan tyckas självklar, men faktum är att många investerare faller på detta. Ha därför alltid hela projektet finansierat redan från start.
  • Var genuint intresserad. Detta gäller i och för sig för alla branscher som det går att investera i. Det är svårt att vara engagerad inom ett område som man saknar passion för.

/Marcus Hamberg