Brf Aftonen – återskapad funkischarm

Just nu har RW Capital ett spännande projekt på gång som jag bara måste dela med mig av. På Hässleholmsgatan i Malmö håller vi just nu på att återskapa den gamla funkisstilen i en fastighet från slutet av 30-talet. Vi behåller härliga funkisdetaljer såsom fiskbensparkett och vitoljade trägolv men renoverar dessa från grunden. Även kök och badrum renoveras för att bevara funkischarmen men samtidigt passa dagens standard.

Här kan du läsa mer om projektet och se fler bilder på lägenheterna.

/Marcus Hamberg

Krav från kommunen vid fastighetsförvärv

Hur fungerar det egentligen vid förvärv av en fastighet och vad är det som styr hur processen går till? I detta blogginlägg reflekterar jag kring fastighetsförvärv och hur det går till i praktiken.

Många blir förvånande över att det idag inte finns några direkta myndighetskrav vid förvärv av flerfamiljsbostäder. Givetvis måste man betala lagfart och pantbrev vid själva överlåtelsen samt löpande kostnader för bland annat värme, vatten, avfall och fastighetsskatt. Men vid själva förvärvsögonblicket finns i dagsläget ingen prövning. Att producera nya bostäder eller att renovera äldre bostäder innefattar däremot en mycket reglerad process som styrs av en mängd olika nationella regelverk. Som fastighetsägare gäller det att ha gjort sin hemläxa, både vad gäller ren förvaltning och nyproduktion.

Som jag ser det är problemet med dessa regelverk att de flesta hanteras på kommunnivå. Ofta tolkar kommunerna och dess tjänstemän regelverken på skilda sätt och arbetar därmed olika. Vad som gäller i en kommun kan därför variera avsevärt. Handläggningstid, hisskrav vid exploatering av vind, krav på tillstånd för att byta fönster eller port, tillhandahållande av nya parkeringsplatser och hantering av markanvisningar är bara några saker som hanteras på olika sätt runt om i landet. Detta kan resultera i att projekt blir både kostsamma och försenade. I slutändan kan regelverken leda till att den enskildes boendekostnader blir högre än vad som hade kunnat vara fallet. Personligen anser jag att det borde införas en regional hantering av bygglovsärenden så att varje region kan få enhetliga spelregler.

/Marcus Hamberg

Trend: Bostadsrätter säljs allt snabbare

Enligt en artikel publicerad i Sydsvenskan i slutet av september säljs bostadsrätter allt fortare idag. Som jag skrev i mitt tidigare inlägg gällande bostadsbristen i Sverige så är bostadsrätter till skillnad från hyresrätter mycket populära att producera. Byggandet av bostadsrätter ser ut att ha tagit fart, mycket på grund av ökad efterfrågan.

I artikeln, som bygger på intervjuer med svenska mäklare, framgår det att de upplever att försäljningstiden för bostadsrätter har förkortats. Många upplever att marknaden är på väg uppåt och att vissa lägenheter till och med säljs innan de har kommit ut på marknaden.

Själv ser jag också att marknaden äntligen är på väg upp, framförallt i Malmö. Jag har märkt detta i mitt dagliga arbete och specifikt i vårt projekt Drömmen som gick lite trögt när vi drog igång i våras men som har tagit fart nu efter sommaren. Malmös attraktionskraft ökar när stora företag flyttar sina huvudkontor till staden. Några aktuella exempel är Ikea och Orkla. Ytterligare en anledning tror jag är att bostadsmarknaden i centrala Köpenhamn har återhämtat sig efter en djupare nedgång de senaste åren, och priserna har börjat stiga igen. Därmed blir det alltmer attraktivt att köpa en bostad i Malmö.

Förhoppningsvis fortsätter bostadsrättsmarknaden gå framåt så att det går att tillgodose den ökande efterfrågan som finns i våra storstadsregioner. Här kan ni läsa artikeln i sin helhet: http://www.sydsvenskan.se/ekonomi/bostadsaffarer-gar-allt-snabbare/

/Marcus Hamberg

Drömmen om en lyckad fastighetsaffär

Jag arbetar dagligen med fastigheter och brinner för frågor som arkitektur, boendekvalitet och miljö. Därför blir jag väldigt glad varje gång jag får chansen att ta hand om en försummad fastighet. Ju sämre skick en fastighet befinner sig i, desto större möjlighet har jag att förändra den och samtidigt göra en lönsam investering.

Fastigheten Drömmen 8 i Malmö kommun köptes i april 2011 för 10 miljoner kronor. Drömmen ligger med ett gott bostadsläge i centrala Malmö och omfattar 1 032 kvm fördelat på 16 lägenheter, vilket motsvarar cirka 9 700 kronor per kvm.

Drömmen var i mycket dåligt skick och i akut behov av en totalrenovering. Denna avslutades i våras till en slutnota på cirka 11 miljoner kronor. Efter renoveringen såldes Drömmen till en nybildad bostadsrättsförening för 30 miljoner kronor. Min dröm om att åter se huset i bra skick har nu sammanfallit med drömmen om en lyckad fastighetsaffär. Och inte minst har ett antal hyresgäster nu kunnat flytta in i sina nya drömlägenheter.

drömmen2

drömmen3

Här kan du läsa mer om projektet : www.rwcapital.se/drommen-8-malmo/

/Marcus Hamberg

Fastighetsförvärvare: Så bör du tänka vid en renovering

När du bestämt dig för att investera i en fastighet finns det mycket som är viktigt att tänka på. Något som är extra betydelsefullt är valet av material som ska användas vid renovering av fastighetens lägenheter. I detta blogginlägg delar jag med mig av mina erfarenheter efter flera år inom branschen och projekt som jag har varit delaktig i. RW Capital förvärvar främst fastigheter vars lägenheter sedan säljs som bostadsrätter. Vid renovering av en fastighet resonerar man dock olika beroende på om fastighetens lägenheter ska bli bostadsrätter eller hyresrätter. När det gäller själva fastigheten, exempelvis stammar, el, fönster och tak så bygger man enligt samma princip. När det däremot gäller själva lägenheterna så finns det stora skillnader mellan hyresrätter och bostadsrätter.

I hyresrätter styr förhandlingen mellan Hyresgästföreningen och fastighetsägaren. Olika tillval i boendet ger olika hyror. I Malmö finns en detaljerad modell (Malmö-modellen) som styr vad tillvalen kostar extra i månaden. Exempelvis innebär parkettgolv i sovrum en tilläggskostnad på 89 kr i månaden säkerhetsdörr 106 kr och porttelefon 44 kr. Allt som är nytt premieras i denna boendeform. Att renovera är därför mindre attraktivt för en fastighetsägare. Vid en totalrenovering byter man därför ofta ut t.ex. golv, kök och badkar, för att det ger fler hyrespoäng.

Om slutprodukten är en bostadsrätt är det nästan tvärtom. Stukatur från byggåret, bevarad serveringsgång och fungerande kakelugnar. Du känner säkert igen formuleringarna från diverse bostadsannonser. Originaldetaljer är populärt bland bostadsrättsköpare och något som många mäklare gärna lyfter fram vid försäljning. Ett bra exempel på detta är vårt pågående bostadsrättsprojekt på Hässleholmsgatan i Malmö som kommer vara färdigt i mars 2015. I detta projekt har vi valt att behålla så mycket av den gamla funkischarmen som möjligt.  Den gamla fiskbensparketten slipas upp och får nytt liv, gamla spegeldörrar renoveras och några originalköksluckor får sitta kvar. Detta för att bättre möta vad lägenhetsköparna efterfrågar.

/Marcus Hamberg

Så byggde Malmö år 1900

Eftersom mitt stora intresse är att ta hand om gamla fastigheter är det viktigt att förstå hur man byggde förr. En fastighet kan ha förändrats över åren, och vill man återskapa en autentisk känsla gäller det att blicka tillbaka till rätt tidsepok. Idag gör jag ett nedslag i Malmös historia och tittar närmare på tiden runt förra sekelskiftet.

Runt år 1900 hade Malmö en blomstringsperiod. Staden expanderade kraftigt och började växa även utanför vallarna. Invånarantalet i Malmö var cirka 60 000 personer, men industrialiseringen var en stor drivkraft i att påskynda inflyttningen. Då, precis som nu, var bostadsbristen ett problem och detta försökte man lösa genom en omfattande nybyggnation. Stadsdelar som Rörsjöstaden och Lugnet, avsedda för borgarna respektive arbetarna, växte fram.

Ett exempel på Malmös expansion är även den stora Baltiska utställningen år 1914, en händelse som fortfarande lever kvar i folks medvetande trots att det nu gått 100 år. Inför denna utställning gjordes mycket för att lyfta stadens ansikte. Husfasader putsades upp, gator fick ny stenbeläggning och spårvagnsnätet elektrifierades. Vid denna tid började man även reglera byggnationen med stads- och detaljplaner. Till exempel föreskrevs att gatorna skulle bli bredare för att minska brandrisken.

Arkitekturen runt 1900 präglades av så kallad jugendstil. Man ville frigöra sig från historiska kompositionsprinciper och började utsmycka byggnaderna med naturalistiska inslag, såsom slingrande blom- och växtmotiv. Ett besök i Rörsjöstaden, eller på Casino Cosmopol, visar tydligt jugendstilens påverkan på hur man byggde i Malmö runt år 1900. En epok med byggnader som är väl värda att bevara för kommande generationer.

/Marcus Hamberg

Inspirerande hem till salu

Lägenhetsannonser är ofta inspirerande att titta på, särskilt objekt med något utöver det vanliga. Nu säljer Ebba von Sydow sin imponerande våning på Östermalm. Imponerande takhöjd och vackra originaldetaljer samsas med fiskbensparkett och moderna lösningar. Hemmet omfattar 218 kvadratmeter och är fördelat på sex rum. Här kommer några bilder från objektet (Källa: Skeppsholmen):

ebba1

hem2

 

hem3

/Marcus Hamberg

Almen- från förfall till lyckad affär

Under 2010 förvärvade RW Capital fastigheten Almen 1-7 i centrala Ystad. Jag såg direkt en stor potential i projektet. Jag tyckte att fastigheten i grunden var fin och läget var attraktivt, men på grund av eftersatt underhåll hade den dessvärre förfallit. När vi förvärvade byggnaden var den i stort behov av upprustning. Såväl fastigheten som de individuella lägenheterna genomgick därför en omfattande renovering.

Sammanlagt förädlade vi 64 lägenheter utspridda över fyra byggnader och 3177 kvadratmeter. RW Capital förvärvade fastigheten för 20 miljoner och vi renoverade den till en kostnad av 25 miljoner. Allt för att huset skulle uppnå sin forna glans.

Efter avslutad renovering kunde vi se att driftsnettot hade ökat till 1100 kronor per kvadratmeter, en förbättring på 2,5 miljoner per år. Projektet blev en lyckad affär, fastigheten värderades nyligen till 61 miljoner av en auktoriserad fastighetsvärderare.

Här kan du läsa mer om Almen: www.rwcapital.se/almen-1-7-ystad/

/Marcus Hamberg