Att tänka på innan du anlitar en hantverkare

Är man inte en händig person själv kan det vara en god idé att anlita en hantverkare för att utföra renoveringsjobbet. Det är dock viktigt att göra ordentlig research innan man anlitar en hantverkare.

Ett bra första steg är att höra med vänner och bekanta om de kan tipsa om en bra hantverkare. Rekommendationer från den egna kretsen väger alltid tungt. Gör även upp en budget i förväg så att du vet ungefär vilket pris du kan tänka dig betala för jobbet. Glöm inte att lägga på lite extra för oförutsedda utgifter.

Oavsett hur man väljer hantverkare bör man alltid begära in offerter från olika håll. Även om priset inte alltid är det viktigaste kan det vara bra att jämföra vad du kan få för dina pengar. Gå noga igenom offerterna du får och se till att allt du efterfrågat finns specificerat. Kolla också så att momsen är inräknad i priset. Det är även viktigt att hantverkaren lämnar garanti på utfört arbete och material.

Prata med hantverkaren. Ska personen utföra ett större jobb och vistas i ditt hem under längre tid är det viktigt att kemin stämmer och att ni båda har samma uppfattning om hur jobbet ska utföras.

För fler tips och mer omfattande information om vad du ska tänka på kan du läsa vidare i Konsumentverkets publikation: http://publikationer.konsumentverket.se/sv/publikationer/malgrupper/konsument/tips-anlita-hantverkare.html

/Marcus Hamberg

Ljudkänslig: Så väljer du rätt bostad

Alla har vi olika saker vi helst slipper stå ut med i hemmet. För många är just höga ljud en sådan sak. Bor man i lägenhet delar man byggnad med många andra och risken är därför stor att man någon gång hör grannens skrikande barn eller hög musik. Vet du att du är extra känslig mot ljud kan det vara bra att ha koll på vilka byggnadstyper du bör undvika när du söker boende. Hem & Hyra publicerade för några år sedan en artikel som listar några olika byggnadstyper i förhållande till ljud.

Två vanliga byggnadstyper att undvika om du är känslig mot ljud är sekelskifteshus och miljonprogramhus. I sekelskifteshus sprids ljudet uppifrån och ned. Många som bor i den typen av hus stör sig ofta på steg från grannarna. Även miljonprogramhus, det vill säga en stor del av de hus som byggdes på 60- och 70-talet, är byggda i lättbetong vilket innebär sämre ljudisolering.

För en ljudkänslig person är det bäst att satsa på ett nybyggt hus. Numera är standarden högre och ljudisolering har blivit en mer prioriterad fråga med åren.

För hela Hem & Hyras artikel: http://www.hemhyra.se/tips/lyhorda-hus-varning-de-har-ar-varst

/Marcus Hamberg

Detta ska du tänka på inför köp av bostadsrätt

Om du bestämt dig för att investera i en bostadsrätt finns det flera saker du bör tänka på. Här bjuder jag på några av mina bästa tips som rör allt från ekonomi till lyhördhet.

  • Ordna ett lånelöfte. Detta så att du redan i början av processen vet hur högt du kan buda på ett objekt och snabbt kan agera om det blir aktuellt. Jämför även lånevillkor från olika banker.
  • Beräkna kostnader. Gör en noggrann budget för att inte missa någonting och stäm av med din bank så att kalkylen du gjort är korrekt. Om ett köp är aktuellt idag är det bra att ha i åtanke att dagens ränta är mycket låg. Då kan det vara bra att ha marginal för en räntehöjning.
  • Ta reda på mer om bostadsrättsföreningen. Vad finns det för möjligheter i föreningen? Exempelvis kan det vara bra att veta vilken typ av ändringar du som boende får göra. Det är även bra att kolla upp föreningens ekonomi. Har du svårt att tolka en årsredovisning kan det vara en god idé att be om hjälp så att du vet vad det är för en förening du köper dig in i.
  • Renoveringsbehov. Ha bostadens renoveringsbehov i åtanke. Renovering av kök och badrum är oftast det som kostar mest. Ibland kanske det rent av inte är värt att köpa bostaden.
  • Framtidsplaner för bostadsområdet. Det kan vara bra att känna till vilka planer som finns för bostadsområdet. Dels för att kunna spekulera i om man kommer att få tillbaka sina pengar om försäljning blir aktuellt men också för att veta ifall det finns planer som kan komma att förändra boendesituationen. Sådana planer skulle exempelvis kunna vara att utsikten kommer att förändras på grund av planerat nybygge.
  • Gå in på detaljer. Ingen detalj är för liten. Utgå ifrån din egen livssituation, vilka praktiska krav har du? Har du barn och tittar på en lägenhet på fjärde våningen kanske du inte borde kompromissa med hisskravet. Saker som bostadens lyhördhet och andra detaljer som exempelvis säkerhet i bostaden kan vara minst lika viktiga.
  • Kom ihåg att du är på väg att göra en stor investering. Fatta inga ogenomtänkta beslut utan lägg ner den tid som krävs.

/Marcus Hamberg

 

 

 

Så renoverar du långsiktigt

Renovera behöver de flesta göra någon gång. För att slippa göra det ofta är det däremot smart att renovera så att resultatet håller under lång tid. Renoverar du ett badrum är det bra att investera i material av god kvalitet. Detta bör man ha i åtanke både vid val av exempelvis kakel och möbler. Badrumsmöbler av god kvalitet håller betydligt längre och är tillverkade för att tåla just våtrumsmiljöer. På sikt lönar det sig därför att investera i bra material, detta då man besparas både kostnader och underhåll.

Om du renoverar köket kan det vara bra att välja en klassisk stil. Försök bortse från vad som är trendigt just vid tidpunkten för renoveringen. Det finns nämligen stor risk att man snabbt tröttnar. Vid val av bänkskiva till köket är exempelvis granit eller kvarts bra alternativ för ett långsiktigt resultat då dessa material är slitstarka.

Att renovera för ett hållbart resultat kostar både tid och pengar men det är en investering väl värd resurserna. Ta dig god tid att planera renoveringen och gör de efterforskningar som krävs för att hitta bra alternativ på marknaden.

/Marcus Hamberg

Vad får man egentligen renovera i sin bostadsrätt?

Generellt sett brukar den boende få lov att måla väggar och slipa eller lägga nytt golv.  Även fast inredning såsom garderober, förvaringsskåp och liknande får flyttas eller rivas ut utan föreningens medgivande. Detta gäller även om inredningen är i original, det är t.ex. okej att riva ut en serveringsgång som funnits sedan byggåret. Bärande väggar får aldrig lov att flyttas utan styrelsens medgivande.  Ett sådant beslut är oftast svårt att få igenom. För säkerhets skull bör du stämma av detta innan du flyttar eller river icke bärande väggar.

Innerdörrar är fritt för den boende att byta ut eller måla om. Däremot kan vissa föreningar ha synpunkter på val av ytterdörr. Det finns ofta ett krav på att samtliga ytterdörrar ska se enhetliga ut. Detta avser t.ex. färgval och standard på dörren. En ny säkerhetsdörr sticker exempelvis ut i en fastighet från förra sekelskiftet.

Ingrepp i kök och badrum är fritt för den boende att göra, så länge det utförs på ett fackmannamässigt sätt. Ändrar du vatten- eller avloppsledningar krävs godkännande av styrelsen. Tänk på att golvbrunnar sällan får lov att flyttas. Är brunnen äldre än 1990 bör den också bytas ut vid en badrumsrenovering. Detta är i enighet med de branschregler som GVK (Svensk Våtrumskontroll) satt upp. Detta menar även Säker Vatten, som också reglerar VVS-branschen. Bytet bekostas i vanliga fall av bostadsrättsföreningen, inte den enskilde medlemmen.  Om du är osäker på golvbrunnens ålder är det klokt att konsultera en fackman.

Ventilation ser olika ut i olika byggnader och det krävs ett medgivande från styrelsen vid förändringar. I fastigheter från förra sekelskiftet sker ventilationen genom så kallat självdrag. Detta sker genom de håligheter som finns runt fönster och balkongdörrar.

Element är svåra att flytta på, särskilt om de är vattenburna och därmed tillhör föreningen. Däremot är det fritt fram att måla om dem i valfri kulör. Elektricitet är ditt ansvar som boende, men installationer ska göras av behörig elektriker.

Fönster får endast målas på insidan. Skötsel och renovering av dessa är föreningens ansvar. Balkong, och uteplats som hör till lägenheten är också reglerade av föreningen. Du får t.ex. inte lov att måla om din balkong på egen hand.

Regler för renovering skiljer sig åt mellan olika föreningar. Vad du får göra om regleras i stadgarna, så läs igenom dessa noga innan du gör ett ingrepp i din bostadsrätt.

/Marcus Hamberg

Vanliga misstag vid renovering

Att renovera en fastighet är en komplex och ansvarsfylld uppgift. Renoveringshysterin som rådde under tidigare årtionden är över sedan länge. Men det kan fortfarande vara svårt att fatta rätt beslut i byggnadsprocessen. Genom att tänka rätt från starten är det möjligt att spara både tid och pengar. Här kommer några tips och råd som kan vara användbara inför en fastighetsrenovering.

En viktig regel är att alltid försöka undvika omfattande ingrepp i byggnadens stomme. Detta ökar ofta kostnaderna avsevärt. Det kan också göra att byggnaden upplevs som oenhetlig, t.ex. om man gör en modern utbyggnad på ett hus från förra sekelskiftet. Försök därför att undvika stilbrott så mycket som möjligt.

Det är också viktigt att förstå hur äldre byggnader är konstruerade. Tidigare byggteknik skiljer sig ofta mot hur vi bygger numera. Många gamla hus har självdrag som ventilation och denna funktion går förlorad om man väljer att sätta in moderna fönster som håller tätt till hundra procent. Ett annat exempel på ett mindre lyckat ingrepp är tilläggsisolering på hus med putsade fasader. I värsta fall kan fasaden bli avkyld och detta resulterar i sprickbildning, något som är kostsamt att åtgärda.

/Marcus Hamberg

Vikten av att bevara äldre fastigheter

Att renovera äldre byggnader innebär ett stort ansvar. Många fastigheter blir förstörda på grund av dåliga beslut i ombyggnadsprocessen. Det kan till exempel handla om att en vacker hiss i järn byts ut mot en modern hiss i metall, något som inte överensstämmer med husets övriga stil. Det är också vanligt att vackra fönster med spröjs och gedigna fönsterhakar byts ut mot moderna fönster. Ofta görs dessa typer av renoveringar av kostnadsskäl, praktiska orsaker eller på grund av okunskap i byggnadshistoria.

I min mening är det viktigt att överväga om äldre attribut kan bevaras innan de byts ut mot moderna ersättare. Detta blir oftast charmigare och mer ekonomiskt. Att slipa en gammal vacker parkett kostar exempelvis mindre än att bryta upp originalgolvet och lägga nytt golv. Att återanvända äldre byggmaterial genom upprustning är också en insats för miljön eftersom det bidrar till minskat resursslöseri. Medveten renovering av gamla hus ger också ett långsiktigt resultat som varar i många år framöver.

/Marcus Hamberg

Så homestylar du inför försäljningen

Att sälja en bostad är en viktig affär som ofta innefattar stora belopp. För att få ut maximal vinst är det viktigt att tilltala den tilltänkta målgruppen. Stylade objekt resulterar ofta i en snabbare försäljningsprocess. Därför samarbetar RW Capital med möbel- stylingföretaget C/O Home. Jag tog en pratstund med Peter Wallentin som grundat verksamheten.

Inför en styling är det viktigt att fundera kring vem köparen är. Olika människor attraheras av olika livsstilar och föreställningar om ett framtida boende. Peter Wallentin menar att det viktigaste är att berätta en historia med sin styling. För RW Capitals projekt Aftonen har C/O Home till exempel använt sig av äldre detaljer som skrivmaskiner och gammaldags rakningsattiraljer i badrummet som inredning.

– Numera behöver styling inte vara så avskalat och minimalistiskt. Försök istället förmedla hur köparens liv kommer se ut i det nya hemmet. Om en barnfamilj är den givna målgruppen, ta ut svängarna och gör en barnkalasdukning, tipsar Peter Wallentin.

Fundera också på hur man bäst utnyttjar hemmets yta. För mindre objekt är det viktigt att använda möbler som är anpassade efter utrymmet. Detta har exempelvis varit viktigt i flera av RW Capitals projekt, såsom Brf Aftonen som uteslutande består av ettor och tvåor. Använd gärna oväntade lösningar och möbleringar, det sätter igång köparens fantasi. Var också enhetlig med stilen du försöker förmedla, funkisattribut förstärks exempelvis av möbler från samma tidsperiod.

Peter tipsar också om att homestyla redan inför fotograferingen av objektet. Bilder är det viktigaste skyltfönstret mot potentiella köpare. Vid visningen har de intresserade spekulanterna redan upptäckt ditt objekt och bildat sig en uppfattning.

Tips för en lyckad homestyling:

  • Berätta en historia. Köparen ska kunna föreställa sig sitt nya liv i ditt hem.
  • Övermöblera inte. Flytta eller ställ undan möbler om det behövs.
  • Gå hela vägen. Tror du att något är bra, kör på det.

/Marcus Hamberg

Hur renoverar man hållbart?

Alla fastigheter behöver förr eller senare genomgå en renovering. Det finns en gräns för den tekniska livslängden hos bland annat våtrum, VVS och ventilation. I Sverige har vi idag ett stort antal fastigheter från rekordåren och miljonprogrammen med kraftigt eftersatt underhåll, men vi har även äldre fastigheter som ännu inte renoverats. En omfattande renovering är kostsam så det gäller att ha koll på allt som behöver åtgärdas och vilken standard som ska uppfyllas. En noggrann förstudie av fastighetens behov säkerställer rätt insatser och är en förutsättning för kostnadseffektiva renoveringar.

Miljömässig och social hållbarhet
Vad är det då som är viktigt ur ett hållbarhetsperspektiv? Självfallet är energieffektiviteten central: ventilation, isolering, fasader, dörrar och fönster är några områden vars förbättringspotential måste undersökas. Dessutom kan det vara relevant att överväga alternativa energikällor såsom solpaneler, både för att minska energikostnaden och för fastighetens totala miljöprofil.

En annan aspekt av hållbarhet är det sociala perspektivet. Utformningen av gemensamma ytor såsom innergårdar, grönområden, trapphus och tvättstugor ska vara socialt inkluderande och kännas trygga. Det är ofta vid större renoveringar man har möjligheten att göra dessa förändringar, så det gäller att ta chansen.

Skapa bestående värden
Som fastighetsutvecklare måste jag väga de olika hållbarhetsaspekterna mot varandra, och även tänka på totalkostnaden. Det går självfallet att ha höga ambitioner med en fastighet, men i slutänden måste kalkylen gå ihop. De investeringar som görs måste tillföra fastigheten ett bestående värde, utan att hyrorna blir för höga. Ibland är detta en svår balansgång, men det är också en av de utmaningar som gör mitt arbete så stimulerande.

/Marcus Hamberg

Fem handfasta tips: Vad ska man tänka på inför en investering i fastigheter?

Fastighetsbranschen är komplex och det finns många investeringsmöjligheter. Är du intresserad av att investera i fastigheter? Här kommer några tips som kan hjälpa dig på vägen:

  • Planering är A och O. Bestäm dig för vilken affärsidé du ska satsa på, är det kommersiella fastigheter eller bostadsfastigheter du är intresserad av? Väljer du det sistnämnda tillkommer frågan om hyresrätter eller bostadsrätter.
  • Ha en tydlig strategi. Vill du bli en fastighetsutvecklare som säljer av objekten eller en förvaltare som sköter fastigheten under en lång tid framöver? Som fastighetsutvecklare kan du räkna med att hämta hem din investering i ett tidigare skede.
  • Ta reda på vad som tilltalar den tilltänkta målgruppen. Undersök demografin grundligt innan projektet inleds. För vårt nya projekt ”Aftonen” har vi exempelvis fokuserat på unga bostadsköpare som önskar bo i ett kulturkvarter.
  • Se till att ha full koll på finansieringen. Denna punkt kan tyckas självklar, men faktum är att många investerare faller på detta. Ha därför alltid hela projektet finansierat redan från start.
  • Var genuint intresserad. Detta gäller i och för sig för alla branscher som det går att investera i. Det är svårt att vara engagerad inom ett område som man saknar passion för.

/Marcus Hamberg